FINANCEMENTS

1. Bâtir un plan de financement

Vous avez décidé d'acquérir votre logement. Aujourd'hui, un grand nombre d'éléments

conforte votre choix. Risque de hausse des prix ou taux d'intérêts attractifs vous incitent à

ne pas retarder votre projet.

Pour réussir votre opération, il est indispensable de maîtriser au mieux le montage

financier correspondant. Il est nécessaire, de ce fait, d'analyser avec soin les différents

emprunts pouvant concourir à l'opération, sauf financement par fonds propres.

Trois étapes sont ainsi incontournables :

1. Estimer son budget

Première réflexion à engager, l'élaboration du budget revêt une importance essentielle.

C'est en effet dans cette enveloppe financière que doit s'inscrire le montant total de

l'opération, tant au niveau du prix d'achat qu'au niveau des frais annexes (frais de notaire,

travaux indispensables pour habiter…)

Dans un premier temps, on estimera exactement le montant de ses économies, ce qu'on

appelle aussi les fonds propres. Puis il est nécessaire de calculer au plus près la somme

que l'on pourra consacrer chaque mois au remboursement de ses emprunts. D'une

manière générale, les établissements financiers considèrent que les ménages ne

devraient pas consacrer plus d'un tiers de leurs revenus aux remboursements.

2. Examiner avec soin le coût réel de l'opération

Il vous faudra ensuite déterminer le coût exact du logement que vous avez sélectionné.

Dans le secteur neuf, si vous achetez un logement dans un immeuble collectif, vous

n'aurez pas de surprise quant aux frais annexes, dès lors que les frais de notaire

(moins de 3%) auront été correctement estimés par le promoteur ainsi que les frais liés

à la mise en place de la copropriété. Seul les aménagements que vous souhaitez

engager vous seront éventuellement facturés.

Le coût réel d'une opération est bien plus difficile à cerner dans le cas d'une construction

de maison individuelle. En effet, à côté de l'acquisition du terrain, le coût de la construction

pourra varier selon son implantation, la nature du sous sol et les raccordements à

effectuer.

2. Prêt immobilier

1. Le prêt à taux fixe et à remboursement constant

Il s'agit du prêt le plus classique, qui remporte la préférence des acquéreurs dans plus de huit cas sur dix au cours de ces dernières années.

Le taux d'intérêt, fixé lors de la signature du contrat de prêt, ne peut être modifié durant la

vie de celui-ci.

Les mensualités de remboursement sont constantes et comprennent le remboursement d'une fraction du capital emprunté et une part d'intérêt représentant le coût de celui-ci.

Les intérêts, calculés sur le capital restant dû, représentent la part la plus importante de la mensualité en début de période au détriment de la part amortissable.

La durée du prêt est fixée, quant à elle, selon la solvabilité de l'emprunteur. Plus cette durée est courte, plus le coût du prêt sera réduit, avec cependant, en contrepartie, une mensualité plus lourde à acquitter tous les mois.

Ainsi un prêt de 25.000 000 F CFA ( soit 38.110 Euros ) à 7% sur une durée de 15 ans demande un effort financier de 224.707 FCFA ( soit 343 Euros ) par mois et représente un coût total de 15.447.272 F CFA ( soit 23.548 Euros )d'intérêts.

A l'opposé, le même prêt sur 20 ans demande un effort financier mensuel de 194.000 F CFA (soit 296 Euros) mais la somme des intérêts que l'emprunteur supportera s'élève à 21.518.000 F CFA ( soit 32.800 Euros), soit un différentiel de plus de 6.070.728 F CFA ( soit 9254 Euros).

D'autres formules plus sophistiquées peuvent s'adapter à chaque cas particulier. Ces formules dites "sur mesure" se justifient essentiellement lorsque l'emprunteur dispose de plusieurs prêts sur des durées variées, et qu'il souhaite supporter un effort financier identique sur toute la vie de son financement.

Ainsi, un prêt principal dit "à paliers" tient compte de l'importance des remboursements des prêts complémentaires consentis sur une courte durée et réintègre, à leurs termes, la mensualité correspondante.

La méthode de paliers va permettre de maintenir une mensualité fixe ou du moins d'éviter des changements brusques de celle-ci. Ce "lissage" accroît l'enveloppe financière disponible et rend parfois possible une opération qui, sans le recours à ce calcul, n'aurait pu se réaliser dans les conditions optimales.

Ce type de barème rencontre aujourd'hui un vif succès avec le prêt à 0%, les prêts des caisses de retraite ou encore les prêts épargne logement, lorsque ceux-ci sont utilisés sur de courtes durées.

2. Le prêt à remboursement modulable

Nouvelle génération de prêt à taux fixe, le prêt à remboursements modulables permet à l'emprunteur de faire varier le montant de la mensualité de son prêt sans remettre en cause le taux d'intérêt initialement fixé.

La création de ce prêt repose sur une idée simple : la vie, particulièrement professionnelle, n’est jamais linéaire. L’évolution d’une carrière permet d’envisager le développement du pouvoir d’achat. A contrario, un aléa peut inverser momentanément une situation qui était florissante. Avec les prêts modulables, vous adapter vos remboursements à votre vie. Vous pouvez diminuer le remboursement de vos mensualités, voir les différer, sans subir de pénalités.

La marge de manœuvre en terme de durée est fixée contractuellement, chaque établissement financier proposant des produits "maison". Enfin, ne confondons pas prêt à remboursement modulable et prêt à taux variable, seul ce dernier présentant une indexation de son taux sur un ou plusieurs indices.

3. Conseils

Pour l’investissement privé en Afrique, le taux fixe reste la solution la plus simple parce que le montant des remboursements reste constant.

Attention aux imprévus ! Avant tout engagement, vérifiez l'exhaustivité des plans et des devis que vous sélectionnerez.

CREDIT ET ASSURANCES

Pour acheter un bien immobilier, le recours à un prêt est un passage quasi-obligé. Or qui dit crédit dit assurance. Le point sur la question.

S’ASSURER CONTRE LE DECES ET L’INVALIDITE

Une assurance quasi-obligatoire

Même si l’assurance décès invalidé n’est pas obligatoire légalement, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sans cette assurance. En pratique, elle est donc incontournable. C’est une garantie pour la banque mais aussi pour vous. Vous êtes assuré qu’en cas de décès, vos héritiers n’auront pas à payer le prêt. Dans les deux cas, l’assurance vous protége, vous ou vos proches, à un moment particulièrement difficile.

Des contrats à comparer

Toutes les banques vous proposeront leur compagnie d’assurances avec laquelle elles ont passé un contrat de groupe. Cela leur permet de vous présenter des tarifs intéressants mais rien ne vous interdit de vous adresser à un autre assureur. L’assurance est un produit comme un autre (ou presque). Ainsi son coût n’est pas toujours le même. On vous indique en général un pourcentage du capital emprunté.

Attention : certaines banques vous donnent un pourcentage du capital restant dû, auquel le coût de l’assurance diminue au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt.

Quelle couverture ?

Au- delà du coût, il est important de bien étudier la couverture proposée qui varie d’une assurance à une autre et qui peut ne pas vous satisfaire. Ainsi, il vous faut savoir ce que l’assurance paiera en cas de décès ou d’invalidité. Les tarifs indiqués valent en principe pour une assurance à 100 %. Cela signifie, si vous empruntez à 2, que chacun est couvert à hauteur de 50 %. En cas de décès ou d’invalidité, votre conjoint devra donc continuer à rembourser une partie du prêt. Vous pouvez adapter ce pourcentage en fonction de vos revenus. Vous êtes par exemple assuré sur deux têtes à 100%, l’un à hauteur de 30%, l’autre de 70%. Cette formule a l’inconvénient de ne pas prévoir l’évolution des revenus du couple. Vous pouvez aussi vous assurer sur 2 têtes à 200%. Dans ce cas, le coût de l’assurance est tout simplement doublé mais en cas de décès de l’un, l’assurance paie la totalité du prêt.

Pour quels risques ?

Il est également essentiel de vérifier précisément pour quels risques vous vous êtes couverts. Ainsi, l’assurance invalidité couvre en principe :

• L’invalidité absolue et définitive

Si durant la durée du prêt, l’emprunteur ne peut plus exercer aucune activité susceptible de lui procurer un revenu, et ce de façon définitive, l’assurance rembourse intégralement le prêt à la banque comme en cas de décès. Notez que certaines assurances exigent que l’emprunteur soit obligé de recourir à l’aide d’une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie.

• L’incapacité de travail

Si à la suite d’une maladie ou d’un accident, l’emprunteur est obligé de cesser son activité, c’est l’assurance qui prendra le relais et remboursera les échéances de prêt, jusqu’à la reprise d’activité. Attention, toutefois : l’assurance ne joue pas immédiatement. Entre le moment où l’emprunteur cesse de travailler et celui où l’assurance rembourse à sa place la mensualité, s’écoule un délai de franchise, qui varie selon les assureurs de 1 à 3 mois.

Conseil : vous avez intérêt à étudier la couverture proposée et à vérifier si elle correspond bien à votre situation professionnelle et familiale. A titre d’exemple, comment êtes vous couvert en cas d’arrêt maladie ? Votre conjoint peut-il seul assurer la charge de remboursement pendant trois mois, etc.…Bien évidemment de la couverture à une incidence sur le prix de l’assurance.

Une fois optimisé l’assurance décès–invalidité, vous pouvez choisir encore plus de sécurité en souscrivant une assurance perte d’emploi.