ACHETER

Acheter : un terrain à bâtir

Pour construire une maison, l'acquisition du terrain est une phase clé. Le terrain doit en effet satisfaire à un certain nombre d'exigences : site, surface, constructibilité... Située en amont de la construction, cette acquisition réclame une démarche minutieuse pour éviter de découvrir après l'achat, des contraintes augmentant considérablement le coût de la construction...ou pire, que le terrain ne sera jamais constructible.

L'achat du terrain

Pour un terrain situé dans un lotissement, l'avant-contrat doit respecter certaines dispositions réglementaires :

1. arrêté de lotir,
2. surface hors oeuvre nette constructible sur le lot acheté.

Pour un terrain situé hors lotissement, un avant-contrat détermine les conditions dans lesquelles se fera l'opération. Y figurent :

1. le prix,
2. la description du terrain et sa surface,
3. les servitudes publiques ou privées,
4. l'assurance que ce terrain n'est pas hypothéqué (l'état de droit réel),
5. la date de la signature chez le notaire.

Ce document peut être signé devant notaire ou rédigé sous seing privé entre les deux parties. Dans ce cas, il doit obligatoirement être enregistré dans les dix jours auprès du service des impôts.

NB : il est courant que certains terrains soient vendus par un propriétaire ne possédant qu'un titre d'attribution (« DCR » : Délibéré de la Communauté Rurale, par exemple). Ce titre peut lui avoir été délivré par la commune, la communauté rurale ou autre. Bien que tout à fait officiel, il est recommandé dans ce cas de vérifier que la cession est bien possible ou non. Par la suite l'acquéreur peut demander à faire immatriculer le terrain par l'Etat : ceci est le point de départ pour l’obtention d’un Titre Foncier (T.F.). Suite à cette demande l'Etat crée le TF mais l'acquéreur ne peut obtenir en premier lieu qu'un Bail qui lui permet d'occuper le terrain. Il faut régulariser la situation au niveau des Impôts et Domaines pour que le TF soit transmis à l'acquéreur et qu'il devienne enfin le propriétaire du TF. Cela offre l'avantage d'être dédommagé valablement en cas d'expropriation par l'Etat, mais il faut retenir que l'opération permettant d'obtenir un Bail, puis l'opération transformant le Bail en TF coûtent chacune environ 20% (se renseigner aux Impôts & Domaines les plus proches) de la valeur estimée du terrain.

Le contrat définitif

Il reprend le contenu de l'avant-contrat. Avant de signer, mieux vaut s'assurer qu'aucune modification imprévue n'a eu lieu, au risque de ne pouvoir rien revendiquer une fois celui-ci signé. Dans un terrain situé en lotissement, ce contrat définitif ne peut être signé qu'après l'achèvement des travaux collectifs prévus par l'arrêté de lotir à moins que le lotisseur ne justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement. Une fois l'acte de vente signé, il faut garder précieusement un exemplaire du contrat qui constitue le titre de propriété du terrain. Ce document devra servir par la suite pour l'établissement du Bail , de l'acte de droit réel ou du titre foncier et du permis de construire individuel.

Conseils :

Avant de vous engager, examinez un certain nombre de points clés, en faisant notamment appel à des experts (géomètres) qui peuvent être payés par le vendeur :

- Quelle est la nature du sol et du sous-sol, (afin d'évaluer le coût des fondations) ?

- Quelle est la viabilité du terrain? Y a t'il d'ores et déjà un pré équipement de raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone ? Sinon, est-il possible de les effectuer ?

- La superficie : seul un géomètre peut déterminer la taille exacte du terrain et effectuer éventuellement un bornage.

- Les servitudes : demandez au géomètre d'étudier les servitudes publiques et civiles pour connaître avec précision les possibilités de construire.

Le Certificat d'Urbanisme (CU)

Qu'est ce qu'un certificat d'urbanisme ?
Le Certificat d'Urbanisme est un acte administratif dans lequel se trouvent précisées les conditions réglementaires d'utilisation d'un terrain donné.

Objet d'un CU ?
Le certificat d'Urbanisme permet de connaître les possibilités qu'offre un terrain en vue d'un projet de construction ou d'aménagement.Il s'agit de certifier si le terrain considéré est ou n'est pas réglementairement constructible.Il précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération donnée dont le programme aura été formulé par le demandeur.

Comment la réponse est-elle formulée ?
La réponse est donnée compte tenu des dispositions d'Urbanisme, des limitations administratives ou droit de propriété, des équipements publics existants ou projetés (viabilité, eau, assainissement etc.)

Pièces constitutives du dossier de CCVH
- Une demande adressée au Maire ou au Président du Conseil Rural
- Une copie du titre de propriété
- Un extrait de plan cadastral de la parcelle de terrain
- Une taxe d'urbanisme à 1 000 francs CFA
- Un timbre fiscal à 500 francs CFA
Le dossier est déposé auprès des services de l'urbanisme.

Autorisation de construire (AC)

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?
Le permis ou l'autorisation de construire est un acte administratif pris par une autorité décentralisée. Sur le territoire des communes, des communautés rurales, quiconque désir entreprendre une construction à usage d'habitation ou d'un tout autre type d'usage, doit au préalable obtenir une autorisation de construire.
Le permis de construire vise à garantir le respect des normes urbanistiques et architecturales dans l'acte de bâtir. Il s'impose aux administrations, aux services publics et concessionnaires de services publics de l'Etat, aux communes et aux communautés rurales comme aux personnes physiques.
Le permis ou l'autorisation de construire est exigé non seulement pour les travaux neufs de construction, mais aussi, pour la réalisation des clôtures, des modifications extérieures apportées aux constructions existantes, les reprises de gros œuvres, les surélévations, ainsi que pour les travaux entraînant une modification importante de la distribution intérieure des bâtiments existants.

Quels avantages pour l'usager ?
L'usager en sollicitant une autorisation de construire peut :
- S'assurer que les droits d'usage qui lui ont été concédés sont réels ;
- Avoir la garantie que le site de son projet est apte à accueillir l'ouvrage qu'il veut y réaliser ;
- S'assurer que les normes de confort et d'hygiène requises sont avérées.

Pièces constitutives d'un dossier de demande d'autorisation de construire
Le dossier de demande d'autorisation de construire comprend :
- Une demande adressée au Maire de la Ville ou du Président de conseil rural ;
- Un titre de propriété (titre foncier, Bail , permis d'occuper, attestation etc.) ou un état de driots réels
- Un plan de situation et de délimitation du terrain d'assiette du projet certifié exact par le service du Cadastre
- Cinq (5) jeux de plan de construction (situation, masse, plan, coupe, façade) à l'échelle 1/100è
- Une fiche de renseignements
- Un devis descriptif du projet
- Une taxe municipale qui varie en fonction des communes
- Une taxe d'urbanisme variant entre 1 000 et 5 000 francs CFA
- Un timbre fiscal de mille (1 000) francs CFA
- Une enveloppe timbrée à 200 francs portant l'adresse du requérant.

Dépôt et délivrance du permis de construire
Le dossier d'autorisation de construire est déposée auprès des services de l'Urbanisme ou à la Marie .
Le permis de construire, au terme de la loi n° 96-07 du 22 mars 1996 relative aux transfert des compétences, est délivré par :
- Le Maire de la Commune de Ville ;
- Le Président du Conseil Rural
L'approbation du représentant de l'Etat est requise pour rendre exécutoire l'acte pris par l'autorité locale décentralisée.

Renouvellement de l'autorisation de construire
L'autorisation de construire sera annulée, faute d'avoir commencé les travaux avant le délai de deux (2) ans.Elle devra faire l'objet d'une demande de renouvellement si le certificat de conformité n'a pas été demandé dans le délai de trois (3) ans à compter de la date de signature du présent arrêté.

Certificat de conformité valant permis d'habitabilité (CCVH)

Qu'est ce qu'un certificat de conformité ?

Le certificat de conformité est un acte administratif qui atteste de la conformité des travaux de construction réalisés avec le permis de construire et avec le règlement d'urbanisme.

Sur quoi porte le CCVH ?
Il porte uniquement sur l'implantation des bâtiments, leurs aspects extérieurs, leurs dimensions, leurs destinations, l'aménagement des abords.

Quels avantages pour l'usager ?
L'obtention d'un certificat de conformité permet au requérant de solliciter une exonération quinquénale (5 ans) sur les impôts sur le bâti.
Il lui permet de s'assurer que l'ouvrage produit, est bien réalisé dans le respect des normes architecturales, urbanistiques de confort et dhygiéne

Pièces constitutives d'un dossier de demande de CCVH
Le dossier de demande de Certificat de Conformité comprend :
- Une demande adressée au Maire ou au Président du Conseil Rural ;
- Une copie de l'arrêté d'autorisation de construire
- Un exemplaire des plans autorisés
- Une taxe d'urbanisme à 5 000 FCFA
- Un timbre fiscal à 500 FCFA.
Le dossier est déposé auprès des services de l'urbanisme ou de la Mairie.

Le Permis de démolir

Qu'est ce qu'un permis de démolir ?
Le permis de démolir est un acte administratif obligatoire, pour quiconque désire entreprendre la démolition d'une construction existante.

Pièces constitutives du dossier de demande d'autorisation de démolir
- Une demande adressée au Maire ou au Président du Conseil Rural
- Une copie du titre de propriété
- Un extrait de plan cadastral de la parcelle de terrain
- Une taxe d'urbanisme à 2 000 francs CFA
- Une taxe municipale variant suivant les Communes
- Un timbre fiscal à 500 francs CFA
- Un plan d'état des lieux
Le dossier est déposé auprès des services de l'Urbanisme ou de la Mairie

Le Lotissement
Qu'est ce qu'un lotissement ?
Le lotissement est le résultat de l'opération ayant pour objet ou pour but et effet, la division en lots d'une ou de plusieurs propriétés foncières, par vente ou mutation à titre gratuit, ou par locations simultanées ou successives.

Le Lotissement peut être entrepris :
• en vue de l'implantation d'immeubles à usage d'habitation, avec ou sans équipements commerciaux ou administratifs;
• en vue d'installation d'établissements industriels, artisanaux, commerciaux ou touristiques;
• en vue de la création de jardins ou de cultures maraîchères.

Procédure du Lotissement
Pour réaliser un lotissement, il faut :
• délimiter la zone à lotir;
• réaliser un état des lieux;
• identifier les contraintes physiques et les servitudes à prendre en compte ;
• élaborer un plan de lotissement qui tient compte des plans et règlements d'urbanisme existants ;
• élaborer un rapport justificatif;
• établir un règlement spécifique à la zone lotie.
Le lotissement peut être réalisé par toute personne physique ou morale propriétaire (collectivité locale, société publique ou privée et toute personne physique)

Qui signe et délivre l'autorisation de lotir ?
• Le Ministre;
. le Gouverneur;
• le Président du conseil rural.
L'approbation du représentant de l'Etat (préfet pour les communes, sous-préfet pour les communautés rurales) est requise.

Références
• Code de l'urbanisme;
• code de la construction;
• code de l'environnement;
• code de l'hygiène;
• Loi n°96-06 portant code des collectivités locales ;
• Loi n°96-07 portant transfert des compétences aux régions, communes et communautés rurales (titre second);
• loi 64-46 créant le domaine national ;
• décret n°96-1138 portant application de la loi sur le transfert des compétences ;
• décret portant application du code de l'urbanisme.

Acheter sur plan

Le lotissement est une opération de division foncière destinée à constituer un ensemble de parcelles rendues constructibles par la mise en oeuvre de voies d'accès et l'apport d'équipements sanitaires et de confort assurant la viabilité et l'autonomie de chacune d'entre elles (eau, électricité, réseaux de télécommunication, égouts et traitement des eaux usées, éclairage, aires de stationnement et espaces collectifs). Le lotissement apporte donc à l'acheteur une plus grande sécurité : il est sûr d'acheter un terrain constructible sur le plan administratif (arrêté de lotir, permis de construire) et technique (viabilité). D'autre part, l'acquéreur n'a pas de surprise au moment du paiement : le coût du terrain, les travaux d'aménagement, les frais financiers et généraux de l'entreprise sont intégrés dans le prix.

L'achat d'un logement sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) vous permet de devenir propriétaire de votre bien au fur et à mesure de l'avancement de la construction, ce qui comporte un certain nombre d'avantages, tant du point de vue de votre habitation que du point de vue des garanties légales attachées à l'opération. En Europe par exemple, bon nombre de logements neufs affichent aujourd'hui des labels de qualité qui attestent en toute objectivité la qualité de conception technique de la construction. Ce qui n'est encore pas souvent le cas en Afrique.

Hormis le cas où vous achetez l'appartement ou la maison témoin, (qui peuvent représenter de bonnes opportunités financières) vous pourrez, la plupart du temps, choisir la nature et la couleur des revêtements muraux ainsi que ceux concernant les sols. Bien sûr vos goûts peuvent avoir une incidence sur le prix de revient de l'opération. Il est toutefois à noter que pour des raisons d'harmonie avec l'ensemble, vous ne pourrez pas toujours imposer toutes vos envie au promoteur.

Lorsque vous achetez votre maison sur plan, vous pourrez, en accord avec le promoteur, apporter certaines modifications comme adapter certaines parties de votre habitation à vos préférences, choisir l'emplacement des éléments de la cuisine ou de la salle de bain, et, de ce fait, maîtriser votre espace de vie. Il existe des dispositifs (et selon les pays) très complets pour protéger les acquéreurs de logements neufs :

En premier lieu, vous disposez d'un délai défini dans le contrat, dit délai de rétractation, pour revenir sur votre engagement. En Europe par exemple, ce délai court à compter de la réception du contrat, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception par le vendeur. En Afrique, compte tenu de certaines spécificités, ces dispositifs sont négociés directement avec le promoteur lors de la signature du contrat. Certaines clauses peuvent être exigées par l'acquéreur avant signature.

En second lieu, un certain nombre de garanties légales vous protègent contre les défauts ou malfaçons que vous pourriez constater après avoir pris possession de votre logement : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale. Ces garanties vous assurent, pendant des périodes différentes selon la nature des désordres, la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des locaux aux frais du constructeur ou du vendeur

La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an l'ensemble des désordres que vous pourriez constater.

Ces désordres sont entendus au sens large : éléments d'équipements, vices de conformité constatés lors de la réception du logement ou dans l'année qui suit et vices affectant la solidité de l'immeuble (gros œuvre). La garantie biennale de bon fonctionnement s'applique durant deux ans à compter de la réception. Elle concerne tous les désordres qui apparaissent sur des éléments d'équipement dissociables de la construction (volets, portes, plomberie, électricité etc.) Enfin, la garantie décennale, de loin la plus sécurisante car elle s'étend pendant 10 ans et touche le gros oeuvre, concerne toutes les malfaçons, désordres ou vices de construction qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Parmi les désordres les plus courant, nous citerons les problèmes de toiture non étanche, les erreurs touchant les fondations ou encore les problèmes d'ossature qui rendent le logement difficilement habitable

Acheter : par une Agence Immobilière

Une grande partie des transactions en Afrique sont réalisées par l'intermédiaire d'agences

immobilières.

Intermédiaire professionnel mettant en relation acheteurs et vendeurs, loueurs et locataires de biens immobiliers, l'agence doit obligatoirement recevoir un mandat écrit et enregistré dans un registre mis à jour et conservé dans les locaux de la société.

Sa rémunération est constituée par des honoraires fixés librement. La moyenne se situe entre 4 et 10 % du prix de vente, à régler lors de la signature définitive de l'acte de vente. Cette commission rémunère non seulement le travail d'intermédiaire commercial mais aussi les frais de publicité, les visites, la vérification de l'état de l'immeuble, l'estimation des travaux à venir, des charges, la vérification des renseignements nécessaires au bon déroulement du projet (titre de propriété du vendeur, description exacte du logement, règlement de copropriété, etc.).

Selon les usages locaux, c'est soit le vendeur, soit l'acquéreur qui paie la commission. Un agent immobilier doit obligatoirement être agréé par l'Etat (qui délivre un carte professionnelle et une autorisation d'exercer) et être régulièrement installée selon les normes en vigueurs.

Si vous êtes acheteur, sachez tirer le meilleur parti des agences auxquelles vous vous adressez. Pour cela, commencez par définir précisément vos besoins afin de donner à l'agent toutes les informations qui pourront l'aider à trouver le bien qui peut vous intéresser.

Parmi les informations essentielles :

- localisation (exclure des zones, des quartiers ou des rues qui ne vous conviennent pas), nombre de pièce, état général, possibilité ou non de travaux, présence ou non d'un jardin, étage, exposition, prix...

Cette première étape est essentielle : elle vous évitera, ainsi qu'à votre agent, de nombreuses visites inutiles susceptibles de vous décourager prématurément.

Lorsque votre agent immobilier vous aura présenté un bien susceptible de vous intéresser, n'hésitez pas à le questionner sur ce bien ;

- Le prix affiché est-il négociable ? Sachez en effet qu'entre le prix affiché et le prix définitif de la transaction, il peut y avoir un écart important. C'est d'ailleurs pourquoi l'on peut acheter parfois moins cher en agence qu'entre particuliers : l'agent peut être un allié de l'acheteur pour convaincre le vendeur de vendre au prix du marché.

- Quel est le montant des charges ?

- Quelle est le montant de la taxe d'habitation ?

- Quel est le montant de la taxe foncière ?

- Y a-t-il d'éventuels défauts importants dont il aurait connaissance ? En cas d'achat de bien en copropriété, demandez la copie de la dernière assemblée des copropriétaires : elle permettra de vérifier le type de travaux qui sont programmés et votés (et donc à la charge du vendeur) et ceux qui ont été repoussés (et que vous devrez payer vous même s'ils sont votés lors d'une prochaine assemblée).

Conseils

En bref, avoir recours à un professionnel de l'immobilier peut être pour vous une garantie. Vous pouvez gagner du temps, dès lors qu'il effectuera pour vous une sélection de biens correspondant à vos attentes. Vous pouvez aussi vous éviter de mauvaises surprises, dès lors qu'ils vous aura communiqué toutes les informations utiles sur le bien que vous envisagez d'acquérir.

Acheter : Par un notaire

De plus en plus d'acquéreurs en Afrique ac hètent leur bien immobilier par l'intermédiaire d'un notaire. Le notaire, en plus de son statut d'officier ministériel, a alors un service " transaction ", et est en cela comparable à un agent immobilier.

Pour les notaires, les honoraires de négociation sont réglementés : 5 % du prix du bien jusqu'à 30 millions, 2,5 % au-delà, auxquels s'ajoutent la TVA (18 %). Dans certains pays d'Afrique de l'Ouest (Sénégal, Côte d'Ivoire, Togo), près de 60 % des transactions se font par des notaires. Au Togo, seulement 5 % des acquisitions se font par leur intermédiaire.

Les atouts des notaires

- Une bonne connaissance des prix du marché, grâce au fichier des mutations par acte authentique,

- Une expertise préalable gratuite,

- Une vérification de la superficie et du titre de propriété,

- Un contrôle des servitudes d'urbanisme, des charges de copropriété, des procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Conseils

Comparez. Lorsqu'un bien présenté par un notaire vous intéresse, n'hésitez pas à quadriller le quartier pour chercher des biens comparables. Cela vous permettra de vous faire une idée précise de l'offre et de faire votre proposition en ayant des références.

Acheter : entre particuliers

Acheter directement entre particuliers est la solution choisie par 50% des acquéreurs. Cette option réclame une grande disponibilité : il faut enchaîner les visites et savoir interpréter les annonces pour éviter les déplacements inutiles. Le véritable danger de la vente sans intermédiaire est, contrairement aux idées reçues, de surpayer le bien, le vendeur ayant tendance à le surestimer. Dans bien des cas, les acquéreurs se laissent abuser faute de connaissance du marché, convaincus de faire une affaire en achetant directement.

On assiste de plus en plus à une prolifération d'intermédiaires dénommés « courtiers », dont le rôle s'apparente plus à celui de « rabatteurs » dans la mesure où certains ne travaillent que sur la base de rumeurs ou d'informations peu fiables.

Cependant leur rôle n'est pas à négliger car pouvant vous mettre sur de bons coups. Libre au futur acquéreur de faire vérifier toutes les informations par l'aide d'un notaire.

Conseils

Lorsqu'un bien vous intéresse, par simple curiosité, allez dans une agence pour comparer le prix du bien que vous convoitez aux prix de biens comparables dans le quartier.

Fort de toutes ces informations, faites votre proposition, en négociant plus ou moins le prix, selon ce que vous pensez des possibilités de négociations offertes par le vendeur...

FAIRE CONSTRUIRE

Faire Construire : le Contrat

Le contrat de construction d'une maison individuelle est réglementé par une loi bien définie

selon les principes en vigueurs dans chaque pays. Il doit obligatoirement comporter un

certain nombre de dispositions.

Articles obligatoires

i. Désignation du terrain apte à la construction.

ii. Plan détaillé de la maison, caractères techniques.

Doivent être mentionnés les travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation

au sol et à l'utilisation de la maison, notamment les travaux de raccordements à

l'égout et aux réseaux publics (Electricité, Eau, téléphone ...), épaisseur des murs,

nature des matériaux employés, marque et le nombre des éléments d'équipement...

iii. Approbation de la conformité aux règles de construction.

iv. Coûts des bâtiments à construire (prix convenu, forfaitaire et définitif, sous réserve de sa révision par indexation).

v. Coût et description des travaux que le maître de l'ouvrage doit entreprendre.

vi. Délais d'exécution des travaux et pénalités en cas de retard (forfaitaire).

vii. Modalités de règlement prévues par les textes échelonnant les versements selon les travaux.

viii. Modalités de financement et d'assurance prévues dans les contrats de promotion immobilière.

Conseils

Assurez vous de la conformité du contrat à la loi.

Etudiez en détail la notice descriptive, notamment la partie concernant les gros travaux.

Concluez un prix ferme et définitif.

Demandez une attestation de garantie de livraison portant votre nom, le lieu de la

construction, le nom de l'organisme offrant sa garantie, le montant garantie qui doit être

celui du prix de la construction.

Suivez l'exécution des travaux et contrôlez leur avancement. Faites vous éventuellement

conseiller par un professionnel (architecte, ingénieur conseil...). Si vous constatez une

anomalie, prévenez le constructeur et demandez lui de réparer par lettre recommandée

avec accusé de réception.

Signalez par écrit tous les défauts graves pour bénéficier des garanties et des assurances

auxquelles vous avez droit.

Construire : l'état des lieux

Lorsque les travaux sont terminés, le constructeur et l'acquéreur conviennent d'un rendez-

vous pour dresser un procès-verbal où toutes les réserves sont consignées. C'est la

"réception" des travaux.

Si l'acquéreur procède seul à la réception, il dispose d'un délai de huit jours à compter de

la remise des clés pour signaler les défauts éventuels. Si rien n'est signalé, le solde (5 %)

est versé au constructeur. Sinon, il est consigné jusqu'à réparation.

Si l'acquéreur se fait assister par un professionnel et si aucun problème n'est apparent,

les travaux sont acceptés sans réserve et le solde versé au constructeur. Si des

problèmes sont constatés et mentionnés dans le procès-verbal, le solde est consigné

jusqu'à réparation.

Conseils

En Afrique, bien qu'il existe des lois spécifiques au secteur de l'immobilier et qui protègent

constructeurs et acquéreurs, il est souvent difficile de les faire appliquer de manière pratique. Il est donc recommandé de veiller à ce que des clauses pourtant sur l'état des lieux soient introduites dans le contrat d'acquisition.

PROMESSE DE VENTE

Vous allez vendre un appartement ou une maison ?

Sachez que, généralement, toute vente est précédée d'un avant contrat. Quel acte signer ? Les uns et les autres vous engagent, mais pas de la même manière. Tous préfigurent ce que sera le contrat de vente définitif, d'où l'importance d'accorder la plus grande attention au contenu et de veiller à ce qu'apparaissent toutes les clauses nécessaires pour se prémunir des mauvaises surprises.

En signant une promesse de vente, le vendeur, communément appelé "le promettant", s'engage à vendre un bien immobilier à l'acquéreur, "le bénéficiaire" et à ne pas proposer son bien à une autre personne pendant un certain délai.

Où allez vous signer la promesse de vente ?

Il est conseillé de signer la promesse de vente devant notaire. En effet, celui ci est le garant du respect de vos droits et obligations.

Que verser lors de la signature de la promesse ?

Il est d'usage de verser lors de la signature de l'acte, une somme égale à 10 % du montant de la vente. Si l'acquéreur renonce à son achat, il devra verser une indemnité au vendeur pour le dédommager de l'immobilisation de son bien.

Attention : des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente peuvent permettre à l'acquéreur de récupérer ses fonds. En effet, si la réalisation de la vente est subordonnée à la vente de son précédent logement ou encore à l'obtention d'un permis de construire, dès lors que ces conditions ne se réalisent pas, il pourra récupérer son apport.

C'est, principalement, la condition suspensive liée à l'obtention du prêt permettant de financer l'opération, qui doit être mentionnée dans la promesse. Ceci dit, l'acquéreur ne doit pas signer un avant contrat à la légère, en pensant que s'il change d'avis, il peut obtenir un refus de prêt de complaisance de sa banque pour se désengager sans dommage.

Quelles informations doivent figurer dans l'avant contrat ?

L'avant contrat contient la plupart des éléments du contrat de vente. Il doit comprendre :

La désignation des parties

Si la vente porte sur la résidence de famille du vendeur, l'accord de son conjoint est obligatoire quel que soit leur régime matrimonial. Il en est ainsi pour tout les biens appartenant à la communauté des époux. Si le bien vendu est en indivision (plusieurs propriétaires indivis), toutes les personnes concernées doivent donner leur accord.

La désignation du bien vendu

La promesse indique l'adresse de l'immeuble et la composition du bien, son affectation. Lorsqu'il s'agit d'un logement en copropriété, l'indication de la superficie est impérative. A défaut, si cette mention ne figurait pas dans l'acte de vente définitif, l'acquéreur pourrait faire annuler la vente au cours du mois suivant sa signature. Pour établir avec exactitude la superficie du bien, le vendeur a tout intérêt à faire appel

à un professionnel

La répartition des travaux et charges de copropriété entre vendeur et acquéreur

La présence ou non de locataire et le cas échéant, la date à laquelle les lieux seront libérés

Le délai de réalisation de la vente

Il doit être fixé avec soin de manière à permettre à l'acquéreur d'obtenir les informations, assurances et crédits qui lui sont nécessaires et au notaire d'accomplir les formalités qui lui incombent. Une durée de 2 à 3 mois est généralement prévue pour les ventes les plus courantes.

Comment renoncer ?

Un arrangement amiable est toujours possible entre les parties. Par ailleurs, l'acquéreur pourra renoncer à réaliser la vente par le jeu des conditions suspensives prévues dans l'avant contrat ou par la non obtention des prêts demandés le cas échéant.

1. Demande motivée adressée au Receveur des Domaines
2. Procédure d'attribution ou d'acquisition d'un terrain

Documents à fournir :

1. plan cadastral programme d'investissement
2. plan de financement
3. statuts de la personne morale
4. pouvoirs des représentants des demandeurs
5. décision d'affectation du conseil rural (parfois appelée : « DCR » : Délibéré de la Communauté Rurale)
6. Avis des services techniques du cadastre (sur la superficie et la situation foncière de la parcelle) et de l'Urbanisme sur la destination prévue par rapport à l'aménagement de la zone
7. Avis éventuel de tout service administratif dont l'avis peut être utile à l'instruction de la demande
8. Saisine pour avis de la commission de Contrôle des Opérations Domaniales (CCOD) sur l'opportunité et les conditions financières de l'opération envisagée
9. Notification de l'avis de la CCOD à l'intéressé
10. Immatriculation du terrain avant l'établissement de l'acte administratif par le Receveur des Domaines
11. Signature de l'acte par l'intéressé et le représentant de l'Etat
12. Approbation de l'acte par le Ministre chargé des domaines.
13. inscription du titre d'occupation au livre foncier
14. délivrance de la copie du titre foncier ou du certificat d'inscription.

Formalités préalables à l'immatriculation d'un terrain du domaine national

1. avis de la CCOD
2. décision prescrivant l'ouverture d'une enquête d'utilité publique ;
3. décret prescrivant l'immatriculation :
4. réunion de la commission de constant de mise en valeur par le Préfet sur l'estimation des indemnités à verser aux propriétaires d'impenses sur le terrain ;
5. décret de désaffectation et de fixation des indemnités.
6. Procédure d'immatriculation du terrain
7. dépôt de la réquisition d'immatriculation avec tous les contrats ou actes constitutifs de ses droits, le plan de l'immeuble, versement d'une provision égale au montant présumé des frais de la procédure auprès du Conservateur de la Propriété ;
8. le requérant reçoit un récépissé de dépôt de la réquisition ;
9. insertion d'un extrait de la réquisition dans le journal officiel ;
10. affichage pendant 3 mois des placards reproduisant l'insertion de la réquisition au greffe du tribunal, à la mairie, pour recueillir dans un régistre spécial les oppositions éventuelles ou les observations de toute nature ;
11. insertion de l'avis de bornage de l'immeuble à immatriculer au journal officiel ;
12. affichage de l'avis de bornage à la mairie, à la préfecture ;
13. bornage effectué par un géomètre assermenté en présence du requérant des propriétaires limitrophes. Un procès-verbal de bornage est établi par le géomètre et transmis au Conservateur de la Propriété foncière
14. S'il y a des oppositions ou des demandes d'inscription, ces oppositions doivent être réglées à l'amiable ou en justice avant le bornage.
15. S'il n'y a pas opposition, le Conservateur procède à l'immatriculation de l'immeuble dans les livres fonciers dès réception du procès-verbal de bornage.
16. Formalités de l'immatriculation
17. inscription au registre des dépôts d'une mention constatant l'achèvement de la procédure ;
18. l'établissement du titre foncier sur les livres fonciers ;
19. rédaction de bordereaux analytiques pour chacun des droits réels à publier ;
20. mention de ces droits sur le titre foncier ;
21. établissement d'une copie du titre foncier à remettre au propriétaire et de certificat d'inscription à délivrer aux titulaires de droits réels.

Demander un Bail ou un Permis d'Occuper

Demander un Bail

Le Bail est un titre consenti par l’Etat à une personne physique ou morale, qui en fait la demande, dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme non susceptible d’être révisé dans un délai rapproché.

Le Bail est destiné essentiellement à favoriser la réalisation d’investissements à usage agricole, la construction de bâtiments à usages industriel ou commercial, la construction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (commerce et habitation).

L'attributaire est obligé de mettre le terrain en valeur dans un délai de 24 mois.

Qui peut obtenir un Bail ?
Un Bail peut être délivré à toute personne qui occupe déjà ou qui a identifié un terrain dépendant du domaine privé de l'Etat.
La demande peut être initiée par l'intéressé, ses ayants droit ou son représentant dûment mandaté.

Quels sont les documents à fournir ?

1. Une demande manuscrite adressée au service des Domaines compétent
2. 4 exemplaires certifiés conformes d'un extrait de plan foncier indiquant le lieu de situation du terrain certifiés par le chef du service du Cadastre

Quel est le coût pour l'attributaire ?

1. Des droits d'enregistrement et de timbre
2. Des frais de formalités foncières

NB : Une redevance (loyer annuel) déterminée en fonction de la zone et de la superficie occupée devra aussi être payée en contre-partie du Bail consenti.

Quel est le délai de délivrance ?
La procédure de délivrance du Bail peut prendre entre 3 et 6 mois.
Le directeur du Cadastre adresse un courrier au directeur de l'Urbanisme pour avis.

Comment le renouveler ?
Le Bail est valable pour une période de 30 ans, prorogeable une fois pour 20 ans. A la fin des 50 ans, le bénéficiaire peut demander le renouvellement.
Il doit à cet effet fournir les documents suivants :

1. Une demande manuscrite
2. Une copie du Bail
3. Une copie de quittance attestant qu'il est à jour de ses loyers

L'occupant peut néanmoins entamer une procédure de transformation du Bail en un titre foncier après constat de la mise en valeur effectivement réalisée.

Que faire en cas de perte ou de vol du contrat de Bail ?
Se faire établir un duplicata en fournissant les pièces suivantes :

1. Une copie certifiée conforme de la carte nationale d'identité
2. Un extrait de plan foncier indiquant la situation exacte du terrain
3. La dernière quittance de redevance acquittée

Où s'adresser ?
Au bureau des domaines du Centre des services fiscaux compétent par rapport à la situation du terrain.
La redevance annuelle est payée au bureau des Domaines du Centre des services fiscaux du lieu du terrain qui délivre une quittance.

Demander un permis d'occuper
Le permis d'occuper donne le droit à un individu d'occuper légalement un terrain appartenant à l'Etat. Il permet d'exercer tous les droits et prérogatives attachés à l'occupation et à la mise en valeur d'une parcelle conformément aux clauses et conditions du contrat de vente et aux dispositions législatives et réglementaires régissant l'occupation de la zone dans laquelle il est situé.
Qui peut demander un permis d'occuper ?
La demande d'obtention d'un permis d'occuper doit être initiée par l'intéressé.
Quels sont les documents à fournir ?

1. Une demande manuscrite
2. Un extrait de plan foncier
3. Un timbre fiscal d'un montant de 2 000 FCFA

Le demandeur doit présenter sa pièce d'identité.

Quel est le délai de délivrance ?
Le délai raisonnable de délivrance est de 24 mois.

1. Que faire en cas de perte ou de vol ?
2. Se faire établir un duplicata en fournissant les mêmes documents et un certificat de perte.
3. Où s'adresser ?
4. Au bureau d'enregistrement du Centre des services fiscaux du lieu du terrain concerné.

Pour en savoir plus… S'adresser à la direction de l'Enregistrement des domaines et du timbre (DEDT) de la direction générale des Impôts et domaines.

_____ 

Liens partenaires :

Robot piscine
Immobilier Montpellier